6·19부동산대책으로 서울 등 일부 지역에서 주택담보대출금이 한도가 줄었다. 담보인정비율(LTV·Loan to Value)이 과거 70%에서 60%로, 총부채상환비율(DTI·Debt to Income)은 60%에서 50% 줄였다. 은행에서 대출 내는 사람이 돈을 얼마나 버는지, 그리고 얼마만큼 빚이 있는지 따져 본다는 것이다. 즉 소득과 채무를 살펴보고 상환능력에 맞게 대출을 해준다는 것이다.

앞으로 월급이 또박또박 나오는 회사원이나 공무원이 아니면 대출받기가 쉽지 않을 것 같다. LTV에서 DTI, 총부채원리금상환비율(DSR·Debt Service Ratio)로 대출 적용 기준도 바뀌어 가고 있다. 앞으로 대출기준은 담보(아파트 등 가치)보다는 상환능력 즉 매월 받는 월급이나 연봉이 기준이 되기 때문이다. 아직 우리 지역에는 기존과 동일하게 적용되어 영향을 받고 있지 않다.

단순히 LTV만 본다면 대출가능금액 계산은 어렵지 않다. LTV가 60%고 아파트 가격이 3억이라면 1억8천만원(3억원의 60%)까지 대출이 가능하다는 것이다. DTI는 신규대출금의 원리금에 기존 대출금의 이자를 더해 계산하는 방식이다. DSR은 신규대출금의 원리금에 기존 대출금 전체의 원리금을 더해 계산한다. DSR이 DTI보다 적용 대상이 상당히 광범위하다.

연봉이 3천만 원(월 250만 원)이라고 가정하고, DTI가 60%이고 기존 대출이 1억(금리 연 3.5%)이 있다면 매월 지불하는 이자는 약 30만 원이다. 1억을 20년간 금리 3.5%로 원리금균등상환시 매월 약 56만 원을 상환해야 한다. 월급 250만 원의 60%는 150만 원이다. 이 사람은 동일 조건 시 약 2억1400만 원의 대출이 가능하나, LTV가 60%라 1억8천만 원이 대출금 한도가 된다. DSR을 60% 적용 시 기존대출금 1억 원을 원리금균등상환 시 월 약 56만 원(이해하기 쉽게 동일 조건으로 계산)과 신규대출 원리금 94만 원에 해당하는 약1억 6천700만 원만 대출이 가능하다. 동일 조건(60%)에서 DSR은 LTV보다 대출금이 약 4천700만 원이 적다. DSR적용 시 최종적으로 1억6천700만 원 대출이 가능하다.

아직 DSR은 적용하고 있지 않지만, 조만간 시행될 것으로 보인다. 은행별 DSR 적용률이 정해지지 않고 있어 관심이 주목된다. DSR은 말 그대로 총부채원리금상환비율이다. 마이너스 통장 등 금융권 전반의 빗을 총부채로 보기 때문에 마이너스통장 등은 정리하는 것이 좋다. 또한, 대출금액을 올리기 위해 상환기간을 최대한 늘려 매월 상환 원리금을 낮추는 것도 방법이다.

총부채원리금상환비율(DSR)적용 시 자영업자나 전업주부 등 소득이 없는 사람은 대출받기가 쉽지 않을 전망이다. 대출시 소득 산정 기준은 첫 번째 보는 것이 근로소득 등 증빙소득이다. 두 번째로 국민연금, 건강보험료, 카드사용액 등을 보는 인정소득이나 신고소득이다. 차주 소득에 배우자의 기존 대출이 없는 경우 배우자 소득도 합산하기도 한다.

매매 계약서를 작성하기 전에 은행에 따라 다소 달라 대출전문상담사나 은행 창구에 대출 가능액을 미리 알아보는 것이 좋다고 전문가들은 말한다.

(이 기사는 지역신문발전기금의 지원을 받았습니다.)