법원경매로 낙찰 받은 부동산에 말소기준권리보다 앞선 용익물권, 가등기, 가처분 등 인수주의에 해당되는 권리가 있다면 이는 전부 매수인이 인수해야 하기 때문이다.(유치권과 예고등기는 후순위도 해당될 수 있음)
둘째, 대항력(임차인이 바뀐 소유자에게 자신의 계약기간을 주장하며 당해부동산을 사용·수익할 수 있고, 계약기간이 종료된 후에는 임차보증금 전액을 반환받을 수 있는 권리) 있는 임차인이 있다면 배당요구신청을 했는지, 배당요구신청을 했다면 전액 배당이 가능한지 점검해야 한다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 전액 매수인이 인수해야하기 때문에 점검은 필수이다.
대항력 없는 임차인일지라도 그에게 얼마가 배당될 것인지 확인할 필요가 있다.
소액임차인에게 최우선으로 배당되는 특별우선채권의 기준은 아래와 같다.
△주택(대구광역시 기준-달성군은 여타지역에 속함)
2001년 9월 15일부터 2008년 8월 20일 사이에 최초 근저당(담보가등기, 가압류 등)이 설정된 주택을 3천500만원 이내의 금액으로 임차한 경우 1천400만원.(포항 등 여타지역 3천만/1천200만원)
2008년 8월 21일부터 2010년 7월 25일 사이에 최초 근저당이 설정된 주택을 보증금 5천만원 이내의 금액으로 임차한 경우 1천700만원.(포항 등 여타지역 4천만/1천400만원)
2010년 7월 26일부터 2013년 12월 31 사이에 최초 근저당이 설정된 주택을 보증금 5천500만원 이내의 금액으로 임차한 경우 1천900만원.(포항 등 여타지역 4천만/천1400만원)
2014년 1월 1일부터 현재까지 보증금 6천만원 이내의 금액으로 임차한 경우 2천만원.(포항 등 여타지역 4천500만/1천500만원)
△상가(대구광역시 기준-달성군은 여타지역에 속함)
2002년 11월 1일부터 2013년 12월 31일 사이에 최초 근저당이 설정된 상가건물을 보증금 3천만원 이내의 금액으로 임차한 경우 900만원.(포항 등 여타지역 2천500만/750만원)
2014년 1월 1일부터 현재까지 보증금 3천800만원 이내의 금액으로 임차한 경우 1천300만원.(포항 등 여타지역 3천만/1천만원)
단, 주택임대차보호법과 달리 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한다.
즉 보증금 1천만원에 월세 40만원(40만원×100=4천만원)인 경우 합산한 금액은 5천만원으로 인정돼 상가건물임대차보호법 상 보증금 한도를 초과해 최우선배당에서 제외된다.
세번 째로 배당지식을 충분히 익힌 후 입찰해야 한다.
△배당 0순위 경매실행비용.(감정료, 조사비용, 공고 및 경매진행비용 등) △1순위 저당부동산의 제3취득자가 지출한 필요비 및 유익비 △2순위 주택 및 상가건물의 소액보증금과 근로자에 대한 최종 3개월간의 임금 및 3년분 퇴직금 △3순위 재산세, 종합토지세, 증여세, 상속세 등 당해세 △4순위 저당권, 전세권, 담보가등기, 주택 및 상가의 임차권등기, 우선변제권 있는 임차권, 기타 국세와 지방세(법정기일 기준)로서, 설정 및 권리의 순서에 따름 △5순위 위 2순위로 배당된 근로자의 일부 임금을 제외한 나머지 임금 △6순위 국민건강보험 등 공과금채권 △7순위 가압류채권과 집행력 있는 정본에 의한 일반채권.
마지막으로 명도의 난이도 확인은 필수적이다.
인터넷 또는 몇 권의 책으로 익힌 상식, 또는 단기간의 교육만으로 입찰에 참가하는 것은 위험할 수 있다.
비교적 정확한 권리분석을 했더라도 낙찰받은 부동산의 점유자를 내보내는 일은 그리 만만치 않다.
민법은 자력구제를 용인하지 않기 때문에 낙찰 받은 부동산을 인도받기 위해서는 국가공권력을 빌릴 수밖에 없는데 집안에 중환자 또는 노인이 거주하는 경우 점유자의 저항이 완강해 사고의 우려가 있는 경우에는 집행이 미뤄지기 일쑤이다.
부동산의 현황을 살핀 후 입찰했더라도 낙찰 후에 가보면 폐기물이 가득 찬 경우도 없지 않다.
△ 하갑용
△ 리빙정보주식회사 대표이사
△ 전 대한공인중개사협회 전임 교수
△ 경매부동산 칼럼니스트