이용원 신화법률사무소 변호사.jpg
▲ 이용원 신화법률사무소 변호사
주택임차인이나 상가임차인은 임차한 주택이나 상가 건물이 제3자에 의해 경매될 경우 제3자보다 자신의 보증금을 우선 회수할 수 있는 방법이 무엇인지가 가장 큰 관심사일 것입니다. 아래에서는 주택임대차의 경우와 상가임대차의 경우 보증금을 우선 회수할 수 있는 ‘우선변제권’의 ‘요건’에 대해 알아 보겠습니다.

△주택임대차의 경우 우선변제권 취득요건

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마치고, ‘임대차계약증서상의 확정일자’를 갖춘 임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 우선변제권을 취득하려면 주택임차인은 ① 주택의 인도와 ② 주민등록 그리고 ③ 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 합니다.

그리고, ‘확정일자’란 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 것으로 확정된 일자를 의미하며(대법원 2000. 4. 11. 2000다2627 판결), 공정증서의 일자, 법원서기 또는 공증인사무소에서 사서증서에 일자 있는 인장을 날인한 경우의 일자 및 공무소에서 사서증서에 어떠한 사항을 기재하고 이에 일자를 기재한 경우의 일자 등이 확정일자가 됩니다(민법 부칙 제3조).

△상가 임대차의 경우 우선변제권 취득요건

상가건물임대차보호법 제5조 제2항은 상가임대차보호법 제3조 제1항의 ‘대항요건’을 갖추고 관할 세무서장으로부터 ‘임대차계약서상의 확정일자’를 받은 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉 우선변제권을 취득하려면 상가임차인은 ① 대항요건(인도 및 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다.

위 확정일자란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 의미하고, 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다(상가건물 임대차보호법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제3조 제2항).

확정일자를 신청하는 방법은 확정일자신청서, 임대차계약서 원본, 주민등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류를 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다. 만일, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우에는 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 합니다.(상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항)

저작권자 © 경북일보 무단전재 및 재배포 금지