집값이 하락하면 전세금도 하락하기 마련이다. 특히 올해는 2015년 봄 고점 부근에 입주한 전세 세입자의 만기(2년)가 도래하는 시점이다. 전세금을 제때에 반환받기가 어려워질 수도 있다.
현재 중형(전용 85㎡) 아파트는 고점 대비 대략 3천~5천만 원 내렸다. 고점에 계약한 전세보증금이 아파트 가격 하락으로 매매가와 비슷해 ‘깡통전세’가 발생할 확률이 높아졌다.
‘깡통전세’는 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70~80%에 육박하는 전세로, 집이 경매에 넘어가면 ‘아파트 세입자가 전세보증금을 날릴 처지에 놓여 있는 경우’를 말한다.
전세보증금이 집값의 70%를 상회 하면 ‘깡통전세’ 집이 될 수 있어 주의를 필요로 한다.
포항의 경우 법원경매에 들어가면 한번 유찰 시 경매 가에서 30%가 차감되기에 전세보증금은 집값의 60% 정도가 적정하다고 볼 수 있다. 일부 아파트는 고점 시 전세보증금이 매매가격의 80~90%에 근접해 ‘깡통전세’로 전략할 위험이 커졌다.
전세 임차인은 만기 전에 임대인과 보증금 반환에 대해 미리 협의하고 대책을 세워 두는 것이 바람직하다.
임차인은 임대인이 새 임차인을 구하거나 매도 시 청소를 해 두거나 약간의 비용을 들어 집 분위기를 바꾸는 등 적극 협조 하는 것이 좋다.
임대인은 다시 전세로 임대해도 전세보증금 차액(2천~3천만 원)을 별도 준비해야 하는 어려움이 있다.
요즘은 매수자 시장이라 적기에 매매도 순조롭지 않아 임대인의 고민이 깊을 수밖에 없다. 제때에 보증금을 반환받는 것이 좋겠지만, 마음같이 되지 않을 때가 많다. 보증금 반환소송을 하면 몇 달이 걸리고 각자 시간과 비용을 감수해야 한다.
전세 보증금을 반환받지 못하고 이사를 해야 하는 경우는 주택 소재지 관할 법원에 ‘임차권등기’를 하면 ‘주택임대차보호법’을 적용받을 수 있다.
우리 지역 아파트시장은 계절적 비수기로 접어들면서 약보합세가 이어질 전망이다.
실수요자라면 비수기인 6~8월이 매수 적기 일 수도 있다. 실력 있는 공인중개사사무소를 선정해 급매물 위주로 매수하는 것이 좋다.
가을이 되면 이사철과 신혼집 수요가 겹쳐 집값이 오를 수도 있다. 부동산은 ‘무릎에 사서 어깨에 팔아’라고 한다. 그만큼 저점과 고점을 알기가 어렵다는 뜻이다.
올해 분양하는 중형(전용 85㎡) 아파트 가격이 약 3억 원이다. 물가를 반영하면 앞으로 분양가가 떨어지지는 않을 것이다.
수년 전에 분양해 입주를 기다리는 아파트는 분양가가 저렴한 편이다. 실수요자라면 눈여겨 볼만하다. 부동산 가격은 경기에 따라 움직이는 생물이다. 내가 살고 있는 집은 팔지 않는 이상 집값 변동은 큰 의미가 없다.
주택담보대출이 과거 이자만 내는 방식에서 원금과 이자를 같이 내는 원리금균등상환방식 등으로 바뀌어 매월 내는 대출금 상환액이 많아졌다.
전문가들은 무리한 대출을 받는 것보다는 본인의 자금 능력에 맞게 주택 구매를 결정하는 것이 좋다고 충고한다.
(이 기사는지역신문발전기금의 지원을 받았습니다.)